Novela stavebního zákona 2026: Co (ne)zůstává a jak se připravit

🏤 Úřady rozvoje území nebo stavební úřady – a proč až od roku 2028

Ano, vznikne nová soustava stavebních úřadů v rámci státní správy. Respektive vznikají úřady rozvoje území, a to s územními pracovišti v obcích s rozšířenou působností, úřady rozvoje území kraje a také ústřední orgán, kterým bude Úřad rozvoje území České republiky. Klíčový je ale harmonogram: Úřad rozvoje území České republiky vzniká k 1. 1. 2027, zatímco úřady rozvoje území krajů a jejich územní pracoviště až k 1. 1. 2028. Celý rok 2027 tak platí nová pravidla, ale v prvním stupni rozhodují ještě dosavadní krajské a obecní stavební úřady.

Nový název souvisí s další zásadní změnou: tyto úřady přebírají kompetence většiny dotčených orgánů, které vydávaly takzvané „vyjadřovačky", neboli závazná stanoviska a vyjádření. Samotný zákon přitom ve znění pro Senát nadále pracuje s pojmem stavební úřad – úřady rozvoje území jsou jen organizační podobou, ve které se působnost stavebního úřadu vykonává.

Většina těchto aktů se ruší, zůstávají závazná stanoviska státní památkové péče a Agentury ochrany přírody a krajiny a správ národních parků. Hasičský záchranný sbor bude u méně rizikových staveb vydávat pouze vyjádření, u staveb s vyšším požárním rizikem mu ale závazné stanovisko zůstává; stejná dvoukolejnost platí pro ochranu obyvatelstva a nově i pro obranu a bezpečnost státu. Zásadní novinkou je obecná fikce souhlasu – nestihne-li dotčený orgán vyjádření nebo závazné stanovisko vydat ve lhůtě, považuje se za souhlasné a bez podmínek. Vše ostatní bude řešit úřad rozvoje území jakožto stavební úřad.

Chcete téma znát více do hloubky? Podívejte se na záznam našeho webináře k novele stavebního zákona a mějte přehled o všech změnách.

Chci se podívat na záznam 👈🏻

🧭 Územní plánování: obce a kraje berou otěže do vlastních rukou

Současně se na druhé straně posiluje pozice samosprávy, tedy obcí a krajů, v oblasti územního plánování. Obce a kraje jsou tak pořizovateli vlastní územně plánovací dokumentace a získávají nové možnosti, kdy jsou nejdůležitějším hybatelem celého procesu.

Současně se pro změny územně plánovací dokumentace fakticky vrací zkrácený postup pořizování, který byl novým stavebním zákonem zrušen. Novela stavebního zákona navíc připouští odchýlení se a nepodstatné změny bez nutnosti projít celým formálním postupem.

🦺 Stavební povolení: jednodušší pravidla, ale jasná podmínka

Upřesňují se a rozšiřují podmínky, kdy stavby nemusí plnit požadavky na výstavbu. Dále se také zjednodušují podmínky pro rekonstrukce jednoduchých staveb pro bydlení. Mezi jednoduché stavby navíc nově patří i menší bytové domy do 500 m² zastavěné plochy, s nejvýše čtyřmi nadzemními podlažími, výškou do 9 m a jedním podzemním podlažím, určené výhradně k bydlení – pro bytovou výstavbu jde asi o nejpraktičtější změnu celé novely. Stavby pro bydlení ve stavební proluce jsou nově osvobozeny od odvodů za odnětí zemědělské půdy.

Povolování staveb by se celkově mělo zjednodušit a zrychlit, nesporná povolení budou vydávána jako první úkon v řízení. Současně je zaveden princip nárokovosti stavebního povolení, kdy záměr má být vždy povolen, a pokud je to třeba k ochraně jiných hodnot, je třeba stanovit podmínky, kompenzační a zmírňující opatření k jejich ochraně – a nikoli žádost zamítnout. Zamítnout žádost lze pouze v případě, že jiná chráněná hodnota nemůže být dostatečně chráněna nastavením podmínek.

Přemýšlíte, jak získat stavební povolení co nejrychleji? Zjednodušení stavebního řízení by mělo celý proces výrazně urychlit – ale jen pokud budete vědět, jak na to.

🏠 Jste developer nebo realitní kancelář? Využijte našich komplexních právních služeb - od smluvní dokumentace až po řešení sporů.

Chci komplexní právní služby 👈🏻

👨🏻‍💻 Plánovací smlouvy a nové povinnosti developerů

Novinky ve stavebním řízení se objeví i ve vztazích mezi obcemi a vlastníky pozemků, stavebníky či developery. Plánovací smlouva se stává hlavním nástrojem, jak si obec a stavebník vypořádají vzájemná plnění. Jejím obsahem může nově být i podíl obce na ekonomické aktivitě dokončeného záměru nebo převzetí nákladů na pořízení územně plánovací dokumentace – schválením plánovací smlouvy lze dokonce nahradit rozhodnutí zastupitelstva o pořízení územního nebo regulačního plánu. Neuzavře-li obec smlouvu v přiměřené době, i když návrh odpovídá územnímu plánu a navržená plnění jsou přiměřená, může se stavebník domáhat nahrazení chybějícího souhlasu u soudu. Původně navrhovaná náhrada za zvýšení hodnoty v území, kterou měly obce zavádět obecně závaznou vyhláškou, byla naopak z novely vypuštěna.

💻 Digitalizace stavebního řízení? Reálně až v roce 2030

A co digitalizace stavebního řízení? Informační systémy se v původně plánovaném termínu připravit nepodařilo, a tak se přechodné období prodlužuje až do 31. 12. 2030. Znění pro Senát navíc bypass výslovně legalizuje: po celé přechodné období lze vedle systémů podle stavebního zákona používat i jiné informační systémy veřejné správy, datové schránky a další způsoby komunikace podle správního řádu. Oproti původnímu návrhu jde o posun nejen v termínu, ale hlavně v právní jistotě.

Co teď – jak se připravit na změny a neztratit čas ani peníze

Ačkoliv novela ještě není schválená, její obrysy už známe. A protože cílové datum je 1. 1. 2027 a přechod na úřady rozvoje území krajů až 1. 1. 2028, máte čas se připravit – ale ne neomezeně. Co doporučujeme?

• Sledujte vývoj legislativního procesu – drobnosti se mohou měnit.
• Při plánování projektů myslete na změnu pravidel (např. využití bypassu vs. nové řízení).
• Zvažte, zda by nemělo smysl urychlit žádost o povolení ještě podle „starého“ režimu – v již zahájených řízeních navíc postačí splnit dosavadní požadavky na výstavbu, je-li to pro stavebníka příznivější.

Pokud jste developer nebo obec – začněte řešit plánovací smlouvy v novém režimu; po vypuštění náhrady za zvýšení hodnoty v území jsou jediným nástrojem, jak si vzájemná plnění vypořádat.

💬 ODEBÍREJTE NÁŠ NEWSLETTER

Chcete být vždy v obraze? Stačí odebírat náš pravidelný newsletter, kde píšeme o zásadních změnách z práva, která dopadají i na váš byznys.

Přihlásit se k odběru