Vady nemovitostí v roce 2025: Co dělat, když se něco pokazí

Až by se chtělo říct, že vady nemovitostí hýbou realitním světem. Jde o oblast, kterou jsme v kanceláři řešili vždy, ale v řádu jednotek případů ročně. Poslední dva roky ale máme nový případ v podstatě každý měsíc, někdy dokonce víc.

Důvodů je několik, ale hlavním je rostoucí cena nemovitostí. Když dáte za dům nebo byt vyšší jednotky milionů, očekáváte, že bude všechno v pořádku. Tolerance vad je pak logicky výrazně nižší a vůle je řešit vyšší.

Protože je řešení vad velmi specifické a špatný postup může znamenat až ztrátu možnosti se nároků domáhat, připravili jsme tento článek. Shrnuje základy celé problematiky bez zbytečných kudrlinek.

Co je to vlastně vada?

Když se řekne vada, každý si představí, že něco není v pořádku. Ale jak to vypadá z právního hlediska?

Vada je zkrátka to, že nemovitost nemá obvyklé nebo ujednané vlastnosti. Primární je vždycky to, co bylo domluvené. Pokud je ve smlouvě uvedeno, že nemovitost má nějaké vlastnosti (třeba měděné rozvody elektřiny nebo provedené zateplení) a není to pravda, jde o vadu. Pokud to nebylo domluvené, o vadu nejde.

Hodně lidí si myslí, že když vady uvedou ve smlouvě s tím, že už byly zohledněny v kupní ceně, o vadu nejde. To není pravda. Pořád jde o vady, jen už bylo s druhou stranou předem vyřešeno jejich kompenzování. Takže práva z vad zanikla.

Pokud není ve smlouvě nic konkrétního dohodnuto, má být nemovitost způsobilá sloužit svému účelu podle typu (byt k bydlení, sklad ke skladování) a počítá se, že stav bude odpovídat stáří. I když tedy bude možné bydlet i v zdevastovaném bytě, který je 5 let starý, rozhodně stav neodpovídá stáří, a tedy je byt vadný.

Zajímá vás víc? Máme pro vás záznam z webináře.

Jak se vady dělí 

Vady se, stejně jako spousta dalších věcí v právu, dělí podle různých kritérií. Hlavní jsou:

Právní a faktické vady

Rozdíl spočívá v tom, jestli vadou trpí samotná nemovitost jako objekt, nebo není v pořádku její právní stav.

Faktické vady: zatékání střechou, špatné rozvody elektřiny, praskliny ve stěnách. Dají se zjistit prohlídkou nemovitosti nebo odbornou inspekcí.

Právní vady: nájemní vztah k nemovitosti, věcné břemeno nebo zástavní právo. Hodně z nich najdete v katastru nemovitostí, ale některé vady mohou být nezjistitelné (třeba nezapsané věcné břemeno).

Zjevné a skryté vady

Z našeho pohledu nejdůležitější dělení. Jde o to, jestli vadu odhalíte při běžné prohlídce, bez invazivníchzásahů nebo odborného zkoumání. Pozor ale – hodnotí se i odborné znalosti toho, kdo prohlídku dělá. Co může být pro elektrikáře zjevná vada (chybějící proudový chránič), pro laika bude většinou skrytá.

Zjevné vady: díra ve zdi, rozbitá dlažba, vlhkost na stropě. Měly by být řešeny přímo v kupní smlouvě, protože o nich kupující věděl nebo měl vědět.

Skryté vady: špatně provedené zdivo pod podhledem, vady elektroinstalace ve zdi, nevhodná konstrukce střechy. Typicky se uplatňují až po nějaké době, kdy se vady projeví.

Podstatné a nepodstatné vady

Rozdíl je v tom, jestli je vada podstatným nebo nepodstatným porušením smlouvy. Jinými slovy: kdybyste o vadě věděli, uzavřeli byste smlouvu vůbec (podstatná), nebo byste ji uzavřeli s určitou kompenzací (nepodstatná)?

Podstatné vady: vady konstrukce domu, statiky, existence nájemního vztahu (když chcete v bytě ponákupu sami bydlet). U těchto vad můžete požadovat i odstoupení od smlouvy.

Jak vady uplatnit

Bez nadsázky, okamžik uplatnění vady je stěžejní. Může buď postavit základy úspěšnému řešení, nebo celý proces zmaří.

Většina lidí ví, že vady nemovitostí lze uplatnit až 5 let zpětně od nákupu. To je sice pravda, ale jde o lhůtu objektivní a maximální. Pokud objevíte vadu později, můžete zkusit řešit dohodou, ale soudit se nebudete, protože reálně nemáte šanci na úspěch.

Vedle toho je ale i lhůta subjektivní, bez zbytečného odkladu od doby, kdy jste se o vadě dozvěděli. Co to znamená? Pokud vadu zjistíte, nečekáte a jednáte.

Lhůta "bez zbytečného odkladu" není pevná. Obecně se doporučuje vady uplatnit nejpozději v řádu jednotek týdnů od zjištění. Pokud nemáte všechny informace o vadě, ale máte jen podezření, doporučujeme uplatnit i tak. Uveďte, že přesná specifikace vad bude následovat po konzultaci se znalcem nebo odborníkem.

Když zjistíte mokré fleky na stropě, nečekáte půl roku, než odhalíte důvod (špatná hydroizolace, díra ve střeše). Oznámíte, co vidíte, s tím, že jste pozvali odborníka na posouzení.

Vady můžete uplatňovat postupně podle toho, jak zjišťujete jejich rozsah. A vždy písemně, ať máte důkaz. I v dnešní době e-mailů doporučujeme vedle e-mailu poslat i doporučený dopis nebo datovou zprávu do datové schránky. Tam nikdo nemůže namítnout, že zpráva neprošla přes spam filtr.

Jediná výjimka: když prodávající o vadě věděl nebo musel vědět a zatajil ji. To je ale často velmi složité, někdy až nemožné prokázat.

Co můžete chtít jako kompenzaci

Vadu jste zjistili, chcete ji uplatnit a logicky se ptáte – co můžete chtít jako kompenzaci? Nároky máte celkem čtyři:

1. Odstranění vadydodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci (u nemovitostí reálnéjen když lze věc doplnit, třeba rozbitou dlažbu)
2. Opravu věci
3. Slevu z kupní ceny
4. Odstoupení od smlouvy(jen u vad podstatných)

Nárok si volíte vy. Pokud ale nevyberete dostatečně brzy po vytknutí vady, připadá právo volby prodávajícímu. Zákon umožňuje postupné uplatnění. Pokud nechcete o volbu přijít, ale neznáte ještě rozsah vady, rovnou to v uplatnění uveďte s tím, že konkrétní nárok zvolíte, až budete mít všechny informace.

Odstranění vady

Pokud chcete opravu a prodávající nezajistí, můžete ji provést na jeho náklady. Musíte mu ale dát možnost opravu zajistit (až na výjimky) a pokud provedete sami, můžete požadovat jen účelně vynaložené náklady. Pokud si v rámci opravy necháte něco vylepšit, jde to nákladově za vámi.

Sleva z kupní ceny

Nejčastější nárok. Na první pohled se může zdát jednoduchý, prostě chcete zpátky část peněz. Ale stanovení výše slevy není jen tak.

K tomuto nároku je rozsáhlá rozhodovací praxe soudů. Nárok na slevu má zohledňovat všechny okolnosti případu. Pro určení slevy se vychází z nákladů potřebných k odstranění vady, snížení užité hodnoty nemovitosti, nutnosti vynaložit vlastní čas k řešení, ale i z toho, jaká je hodnota nemovitosti bez vady a s vadou a za kolik byla koupena.

Co to znamená? Pokud se nedohodnete a půjdete k soudu, bez znaleckého posudku to nepůjde. Zvláště ošemetné je kritérium hodnoty věci bez vad a s vadami. Může se stát, že koupíte nemovitost pod cenou, ale se skrytými vadami. Chcete si nechat kompenzovat slevu 100.000 Kč (kolik vás stálo odstranění), ale můžete být nepříjemně překvapeni. Znalec může říct: "I poté, co jste zaplatili 100.000 Kč za odstranění vad, jste na tom lépe, než kdybyste kupovali za tržní hodnotu, takže sleva není na místě."

Zapamatujte si: Sleva se nerovná nákladu na odstranění vad. To je jen jedna ze složek, kterých je nepřeberné množství. Pokud máte pochybnosti, oslovte znalce, který vám pomůže s určením adekvátní výše slevy.

Odstoupení od smlouvy

Tento nárok se používá rozhodně méně než sleva či oprava. Odstoupením se celý obchod ruší, strany si vrátí plnění (peníze a nemovitost) a případně si kompenzují zhodnocení či znehodnocení.

Úskalím je často právě kompenzace, jedna strana bude tvrdit, že provedené úpravy nemovitost znehodnotily, druhá naopak zhodnocení. A úskalím je také čas. Když někde bydlíte 3 roky a poté se projeví vada, máte menší chuť se stěhovat než po měsíci.

Jak to všechno skončí

Máte vady, uplatnili jste je, vznesli nárok, ale co teď? Řešení jsou v podstatě tři. 

Ideální svět: Kupující uplatní, prodávající zcela souhlasí, splní a je hotovo. Bohužel, toto řešení je spíše výjimečné.

Dohoda o narovnání: I když se na počátku neshodnete, v rámci jednání můžete najít řešení přijatelné pro obě strany. Uzavře se dohoda – prodávající poskytne kompenzaci a kupující už dané vady nebude dále řešit.

Soud: Pokud se dohoda nepodaří, zbývá jen soud, většinou okořeněný o mediaci.

Pro správné určení výše slevy je v podstatě nutný znalecký posudek. Ten je ale v případě soudu nutný i pro posouzení, jestli zde opravdu vada byla. Takže vznikají další náklady a vše se prodlužuje. Proto soudy rády nařizují mediaci – nezávislá třetí strana se snaží účastníky dovést k dohodě. Z naší praxe to má význam, jen škoda, že dohoda v rámci mediace přijde třeba po roce od začátku řešení a často je velmi podobná tomu, o čem strany už dříve jednaly.

Pokud nezabere ani mediace, rozhodne soud. Připravte se na alespoň jeden posudek, někdy dva. Může přibýt i revizní posudek. Soudní spor o vady je na roky, a to nemluvíme o odvolání.

Co soud posuzuje:

• Existenci vady – jestli je nemovitost opravdu vadná
• Včasnost uplatnění – s tím se spojí posouzení, jestli jde o vadu skrytou
• Nárok z vad – co přizná a v případě slevy kolik (více než žalobce požaduje přiznat nemůže nikdy) 

I když nás spory z vad baví, klienty se opravdu snažíme vést k dohodě. Jakmile jste u soudu, je zde řada neznámých a spousta potenciálních zádrhelů.

Jak se na to dívá praxe?

Řešení vad nemovitostí není jen o právní práci. Velkou roli hrají znalci a inspektoři nemovitostí, se kterými pravidelně spolupracujeme. Proto jsme je oslovili s dotazem: co vidí nejčastěji a kde si mají kupující dávat pozor?

Michal Baumann z Nemoinspekt to shrnuje jasně: "V podstatě na každé nemovitosti najdeme nějaké vady. Rozhodující je jejich rozsah, závažnost a výše nákladů na odstranění."

Nejbolestivější jsou podle něj novostavby. Kupující očekávají, že do nich nebudou muset investovat, ale realita je jiná. "Často nacházíme problémy s vlhkostí, elektroinstalací, špatně provedenou střechou nebo nedostatečnou akustickou izolací. Náklady se pohybují ve vyšších statisících či milionech." 

Podobně problematické jsou nemovitosti po rekonstrukci. "Nedávno jsem kontroloval byt inzerovaný po celkové rekonstrukci. Ve skutečnosti se rozpadající jádro jen obalilo sádrokartonem, u elektřiny se vyměnily jen zásuvky a na nerovné podlahy se položily nejlevnější plovoucí podlahy. To není rekonstrukce, to je maskování."

Určení výše slevy není jen matematika

Společnost Statikum, se kterou dlouhodobě spolupracujeme, to vysvětluje takto: "Výše slevy se nerovná nákladům na opravu. Posuzujeme, jak vada omezuje užívání nemovitosti, snižuje její hodnotu a ovlivňuje tržní cenu. Někdy jsou opravy levnější než pokles hodnoty, jindy získáte i po drahé opravě nemovitost hodnotnější, než za kolik jste platili."

Proto je znalecký posudek klíčový, poskytuje objektivní pohled a určí spravedlivou slevu, se kterou obstojíte i u soudu.

Co si hlídat při koupi

Nejčastější skryté vady podle znalců:

• Novostavby: špatná hydroizolace (projeví se až po měsících), závady ve střešní konstrukci, nekvalitní elektroinstalace

• Starší byty: vlhkost, narušené omítky, neodborné stavební zásahy předchozích majitelů

"I zdánlivě drobné vady mohou vést k výrazným nákladům. Inspekce před koupí vám může ušetřit značné prostředky a nervy," dodává Statikum.

Pořiďte si záznam webináře Vady nemovitostí 2025: Praktický průvodce pro makléře s 10% slevou. Využijte kód SLNEWS10.