Jednou ze základních povinností pronajímatele je udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání. Pronajímatel tedy musí zabezpečit, že byt splňuje veškeré požadavky k bydlení, tedy že zejména naplňuje příslušné hygienické standardy, funguje zde vytápění a je zajištěn základní komfort potřebný pro bydlení. Pronajímatel je dále povinen udržovat byt v takovém technickém stavu, v jakém se nacházel na počátku nájemního vztahu, případně jaký byl dohodnutý smluvními stranami v nájemní smlouvě. Pokud nájemce zjistí závadu, je jeho povinností ji pronajímateli bez zbytečného odkladu oznámit. Pronajímatel pak v přiměřené době musí sjednat nápravu, přičemž pokud tak neučiní, má nájemce nárok na kompenzaci, a to dle závažnosti závady, případně délky jejího trvání. V prvé řadě může nájemce požadovat slevu na nájemném za období trvání závady, nebo nájemce provede opravu sám na své náklady a úhradu těchto vynaložených nákladů následně může požadovat po pronajímateli. Pokud závada zásadním způsobem ztěžuje nebo zcela znemožňuje užívání bytu, má nájemce právo na úplné prominutí nájemného za dobu trvání závady, případně může nájemní vztah vypovědět, a to bez výpovědní doby.
Povinností pronajímatele ze zákona naopak není zajišťovat běžnou údržbu bytu a jeho drobné opravy, když tato povinnost jde k tíži nájemce. Co se rozumí pojmy „běžná údržba“ a „drobné opravy“ blíže definuje Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. o vymezení pojmů běžná údržba a drobné úpravy související s užíváním bytu, ve znění pozdějších předpisů (dále také jako „Nařízení“), které provádí a upřesňuje ustanovení občanského zákoníku. Dle tohoto předpisu mezi běžnou údržbu spadá udržování a čištění bytu, a to včetně jeho zařízení a vybavení (tedy běžný úklid domácnosti) a udržování zařízení v bytě ve funkčním stavu. Mezi běžnou údržbu však také spadají činnosti, které jistě řada lidí zcela „běžně“ neprovádí, jako je malování a oprava omítek, tapetování, čištění podlahových krytin, čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům nebo prohlídky a čištění sanitárního vybavení, kuchyňského vybavení včetně spotřebičů a vestavěného nábytku.
Nájemce je povinen v bytě taktéž provádět drobné opravy, přičemž co se rozumí drobnou opravou je definováno buďto věcně, nebo výší nákladů vynaložených na opravu. Za drobné opravy se vždy považují opravy podlah, krytin, dveří či oken nebo jejich součástí, opravy elektrických koncových zařízení, sanity a armatur nebo kamen a kotlů, přičemž podrobnější věcné vymezení lze nalézt v § 4 Nařízení. Za drobnou opravu se nepovažují opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení. Dále jsou za drobné opravy považovány veškeré další opravy bytu a jeho vybavení, pokud náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1 000 Kč (přičemž provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově navazují, náklady se sčítají). Do této částky se nezapočítávají náklady na dopravu či jiné náklady s opravou související. Zatímco běžnou údržbu bytu je nájemce povinen provádět v plné míře bez ohledu na finanční náročnost, drobné opravy jsou omezeny částkou určenou dle podlahové plochy bytu na jednotlivý kalendářní rok. Pokud nutné opravy přesáhnou tento roční finanční limit, musí je provést a financovat vždy pronajímatel.
Rozsah drobných oprav, které je nájemce povinen provést, je však limitován částkou rovnající se 100 Kč/m2 podlahové plochy pronajatého bytu za kalendářní rok. Pokud má tedy nájemce v nájmu byt o podlahové ploše 45 m2, pak je povinen hradit v jednom kalendářním roce drobné opravy pouze do celkové částky 4 500 Kč. Pokud nutné opravy v bytě tuto částku překročí, další opravy se (bez ohledu na jejich charakter) za drobné opravy nepovažují a jejich zajištění je tak povinností pronajímatele.
Výše uvedená zákonná pravidla týkající se hrazení nákladů na údržbu a opravy samozřejmě mohou být v nájemní smlouvě mezi smluvními stranami upravena odlišně či případně detailněji konkretizována, v takovém případě má dohoda smluvních stran před zákonnou úpravou přednost. V praxi však tato problematika bývá ve smlouvách často opomíjena, případně je zde pouze stručně odkázáno na samotné Nařízení. Sporným se poté typicky může ukázat například požadavek na vymalování bytu, když malování spadá pod běžnou údržbu bytu, ke které je zavázán nájemce, z právní úpravy však nijak nevyplývá, jak často mají být bytové prostory vymalovány. Je tedy povinností nájemce při ukončení nájmu pronajatý byt kompletně vymalovat, přestože nájem trval pouhých pár měsíců? Konkrétnější úpravou v nájemní smlouvě tak lze předejít budoucím sporům a přehnaným požadavkům některé ze smluvních stran a lze ji proto pouze doporučit.
Zdroje:
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu, ve znění pozdějších předpisů.