Jenom za rok 2019 bylo podáno více než 30 000 žádostí o oddlužení[1] a nařízeno více než 500 000 exekucí[2]. Je tedy možné, že při výběru vaší vysněné nemovitost narazíte na vlastníka, který má velké množství dluhů. Případně jste pouze obezřetní a chcete se ujistit, že kupujete relativně bezproblémovou nemovitost. Tento přístup se vždy vyplatí, protože jak se říká, důvěřuj ale prověřuj. Jedná se o aktuální problém, protože v následujících měsících může do dluhové pasti spadnout kvůli pandemii a proběhlému nouzovému stavu více lidí (pokud se do této situace dostanete, informace o LEX COVID pro oblast insolvencí s exekucí jsme pro vás shrnuli v článku zde). V článku se podíváme na to, jak vyjít z rizikové koupě nemovitosti bez problémů.
Pokud si nebudete vědět rady, můžete se na nás vždy obrátit. Tento článek vychází z naší zkušenosti při zastupování klienta, který zainvestoval velké množství finančních prostředků do nemovitostí od prodávajícího, který se nacházel ve špatné finanční situaci a nebylo jasné, zda se v nejbližších měsících nedostane do úpadku.
Nejdříve je vhodné si každého prodávajícího i vyhlédnutou nemovitost prověřit. Toto platí i v případech, kdy nemáte podezření na finanční potíže prodávajícího. Co vše je dobré zkontrolovat?
V případě že nakupujete nemovitost v České republice od fyzické osoby či společnosti, která může být ve finančních problémech, vyvstávají určité rizikové faktory, které musíte brát v potaz.
V právním světe existuje institut relativní neúčinnosti právního jednání (tedy např. koupě nemovitosti). Toho se může dovolat věřitel v případě, že má vůči dlužníkovi (tj. prodávajícím) vykonatelnou pohledávku (tj. přiznanou soudem či správním orgánem). O neúčinnosti právního jednání dlužníka rozhodne soud na návrh.
Věřitel se může dovolat neúčinnosti tohoto jednání provedeného za:
Pokud vás tedy bude příbuzný přemlouvat, ať od něho koupíte dům, neboť očekává exekuci, ve které by mohl být dům prodán, zbystřete. Věřitel, který navrhuje exekuci by se mohl odpůrčí žalobou dovolat neúčinnosti převodu a mohli byste se ocitnout bez domu. Navíc, pokud by věřitel prokázal, že jste o dluhu vědět měli (jednalo by se např. o veřejně známý dluh), dopadli byste stejně. Vše ale záleží na výsledku soudního řízení. Pokud by se Vám podařilo prokázat, že jste o zadlužení vědět nemohli, nemohlo by být rozhodnuto ve váš neprospěch.
Pokud je prodávající v insolvenci, nebo do ní brzy „spadne“ je situace podobná. Insolvenční správce se (klidně na popud některého z věřitelů) může dovolat neúčinnosti převodu nemovitosti. Dovolává se neúčinnosti převodu učiněného před zahájením insolvenčního řízení a to až 5 let zpětně.
Zákonodárce se tak snaží zabránit situacím, kdy se bude dlužník účelově zbavovat majetku a zkracovat své věřitele. Zákon rozlišuje několik neúčinných právních úkonů.
V tomto případě dochází k úkonu, při kterém dlužník poskytl nemovitost zdarma nebo tzv. „pod cenou“. Další podmínkou je, že musí být dlužník v úpadku, či by tento úkon k jeho úpadku vedl. Zde je důležité upozornit na fakt, že ani nemusí být zahájeno insolvenční řízení, protože úpadkem se rozumí objektivní skutečnost, kdy má dlužník více věřitelů a není schopen po delší dobu plnit své závazky. V tomto případě může dojít k odporování úkonu ze strany insolvenčního správce do 1 roku od zahájení insolvenčního řízení a u osob blízkých dokonce do 3 let. Pokud je právní úkon úmyslně zkracující, je tato lhůta pětiletá.
Na druhé straně, právní akt, ze kterého prodávající očekával užitek (za předpokladu, že se nejedná o úkon provedený ve prospěch osoby blízké dlužníkovi nebo osoby tvořící koncern s dlužníkem) se nepovažuje za právní akt bez přiměřeného protiplnění. Podmínkou je, že kupující nemohl ani s náležitou péčí vědět, že byl dlužník v platební neschopnosti.
Jednoduše řečeno – pokud byste věděli, že kupujete nemovitost značně pod cenou a víte, že je daná společnost nebo fyzická osoba zadlužená u velkého množství subjektů, mohla by být tato podmínka splněna a smlouva by mohla být neúčinná.
Pokud chcete zajistit, aby nebyla smlouva prohlášena za neúčinnou
(i v případě, kdy víte, že hrozí úpadek prodávajícího), nechte cenu nemovitosti posoudit soudním znalcem a za tuto cenu nemovitost zakupte.
Jedná se o právní úkon, díky kterému bude věřitel uspokojen více, než by byl uspokojen v konkursu. V insolvenci totiž platí zásada obdobného postavení všech věřitelů,
Zvýhodňující úkon se nevztahuje na podmínky obvyklé v obchodním styku, pokud nebyl úkon proveden ve prospěch osoby blízké. Další podmínkou je, že nemohl kupující vědět, že je dlužník v úpadku.
Mnoho lidí má na zakoupený byt či dům hypotéku. Poskytovatel hypotéky (tj. ve většině případů banka), poté požaduje předmětnou nemovitost jako zástavu (uvalí na ni tedy zástavní právo a v případě vzniklého dluhu se může prodejem nemovitosti uspokojit). Pokud není hypotéka splacena a dlužník se dostane do insolvence, věřitel se ve většině případů přihlásí jako zajištěný (právě díky zástavnímu právu). Pokud tak učiní, smí být jeho pohledávka v insolvenčním řízení uspokojována pouze ze zpeněžení oné nemovitosti, na které vázne zástavní právo. Pokud narazíte na takovou nemovitost, vyplaťte při její koupi přímo poskytovatele hypotéky. Pokud se tak stane, nedojde ke zvýhodňujícímu právnímu úkonu, protože by stejný výtěžek získal poskytovatel hypotéky i v insolvenčním řízení.
Nebudete tomu nejspíše věřit, ale koupě nemovitosti v insolvenčním řízení není žádným nebezpečným krokem. Výhodou také je, že nemovitost bude po koupi ze zákona zbavena všech zástavních práv. Nemovitost navíc bude mít odpovídající hodnotu, protože bývá zpravidla oceněna soudním znalcem.
V insolvenčním řízení musí insolvenční správce vyhotovit soupis majetkové podstaty, do něhož zahrne majetek dlužníka. Ne vždy je do něj ale sepsána nemovitost, jak je uvedeno výše. Od tohoto faktu se poté odvíjí komunikace kupujícího přímo s dlužníkem nebo s insolvenčním správcem. Majetek, který bude sepsán, je následně možné zakoupit např. v dražbě. V tomto případě budete komunikovat právě s insolvenčním správcem. Problematika nákupu nemovitosti z insolvenčního řízení je poměrně složitá a nadále se jí v tomto článku zabývat nebudeme.
Jak bylo řečeno výše, důvěřuj ale prověřuj. Pokud při nákupu dodržíte výše uvedená pravidla, není se čeho při nákupu nemovitosti (ani od zadlužených subjektů) bát.
Jak postupovat, pokud máte vyhlédnutou nemovitost v exekuci se dozvíte v našem dřívějším článku.
[1] https://www.ceska-justice.cz/2020/02/zajem-oddluzeni-prvotnim-boomu-klesa-rada-lidi-si-nechce-docasne-pohorsit-zustava-exekuci/
[2] https://www.ekcr.cz/1/aktuality-pro-media/2697-statistiky-exekuci-za-rok-2019-klesl-pocet-exekuci-i-povinnych