V legislativní smršti zákonů, které reagují na současnou koronavirovou pandemii, není v současné době snadné se zorientovat. Změny, ať už dočasné i trvalé, dopadají na mnoho činností a jednání mezi lidmi. V tomto článku se zaměříme na to, jaké změny v roce 2020 čekají na všechny, kteří zvažují koupi či prodej nemovitosti.
První změna, která v současné situaci poněkud zanikla, se týká zrušení předkupního práva spoluvlastníků nemovitosti. V posledních 6 letech se předkupní právo vracelo v českém právním řádu tam a zpátky. Vyvolává tak hodně nejasností a komplikací. V současné době totiž dopadá i na spoluvlastnické podíly, u kterých to zjevně postrádá smysl. Typicky při prodeji bytů na spoluvlastnické podíly na garážích nebo na pozemcích, které k převáděnému bytu náleží.
Praktický příklad: pokud dnes prodáváte bytovou jednotku, a zároveň spolu se svými sousedy vlastníte například podíl na nebytovém prostoru v domě, ve kterém jsou garážová stání, musíte tento podíl nabídnout k odkupu za stejných podmínek všem svým sousedům. Těch mohou být v bytových domech desítky. Správný postup je přitom takový, že nejprve uzavřete kupní smlouvu se zájemcem o Vaši nemovitost, poté musíte o uzavření smlouvy informovat všechny ostatní spoluvlastníky a vyzvat je, aby své překupní právo uplatnili. Spoluvlastníkům pro uplatnění jejich práva zákon dává lhůtu tři měsíce od doručení výzvy. Pokud spoluvlastníky z jakéhokoli důvodu nevyzvete, mohou se svého práva domáhat v následujících třech letech.
Protože tyto dopady značně komplikují převody nemovitostí, v rámci novely občanského zákoníku č. 163/2020 Sb., dochází od 1.7. 2020 k téměř kompletnímu zrušení předkupního práva tak, jak jej nyní známe. Předkupní právo se uplatní pouze v případě, kdy spoluvlastníci nemohli nabytí do spoluvlastnictví od počátku ovlivnit (například při dědění), a to navíc po omezenou dobu 6 měsíců od nabytí do spoluvlastnictví. I v takovýchto případech tedy bude možné se předkupnímu právu vyhnout. Bude pouze nutné s dalším prodejem počkat právě po uplynutí 6 měsíců od nabytí spoluvlastnického podílu.
V praxi to tedy pro drtivou většinu prodávajících znamená, že od 1.7. 2020 mohou předkupní právo přestat řešit. Pozor pouze na to, že k účinnosti změny dochází právě až k 1.7. 2020. Pokud kupní smlouvu uzavřete před tímto datem, předkupní právo se stále uplatní.
Dle zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, je kupující povinen při pořízení nemovitosti odvést daň z nabytí nemovitých věcí, která činí 4 % (od daně však můžete být v některých případech osvobozeni, například když pořizujete novostavbu). Jednou z úlev daňovým poplatníkům v době krize je tak možnost odkladu podání daňového přiznání a úhrady této daně. Odklad se Vás týká v případě, pokud Vám lhůta k podání daňového přiznání má uplynout v období od 31. 3. do 31. 7. 2020. Lhůta k podání daňového přiznání se Vám pak odsouvá až k 31. 8. 2020.
Tato lhůta se počítá ode dne provedení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí a činí tři měsíce od prvního dne měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byl proveden vklad. Pokud byl tedy ke vklad například 21. ledna 2020, lhůta k podání daňového přiznání končí 30.4.2020 a daňové přiznání tak můžete podat až k 31. 8. 2020. O odklad není nutné individuálně žádat a opatření je již účinné.
V blízké budoucnosti je ovšem pravděpodobné, že dojde k úplnému zrušení daně z nabytí nemovitostí. Tento návrh ministerstva financí, byl dne 30. 4. 2020 schválen vládou a odeslán do poslanecké sněmovny. Dne 8. 7. 2020 Poslanecká sněmovna návrh zákona v mírně pozměněném znění schválila. Za předpokladu, že zákon bude schválen Senátem a podepsán prezidentem republiky, by tak mohl přispět k „rozhýbání“ stagnujícího realitního trhu a podpoře pořizování vlastního bydlení.
Oproti původnímu návrhu Ministerstva financí poslanci prosadili také zachování možnosti odpočtů úroků z úvěru na bydlení od základu daně z příjmu. Díky tomuto hojně užívanému nástroji mohli kupující financující své bydlení hypotékou ušetřit desítky až stovky tisíc korun. Snížil se však roční limit na úroky z úvěrů z nynějších 300 tisíc Kč na 150 tisíc Kč. Zákon bude mít zpětnou účinnost k prosinci 2019, tedy všichni, kdo úspěšně provedli vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí do prosince 2019 tuto daň již nemusí hradit a v případě, že ji již uhradili jim pak vzniká nárok na její vrácení.
Dalším opatřením, které Ministerstvo financí navrhuje v souvislosti se zrušením daně z nabytí, je prodloužení časového testu pro osvobození od daně z příjmu z prodeje nemovitých věcí neurčených k vlastnímu bydlení. V současné době je od daně z příjmu osvobozen příjem z prodeje nemovitosti, v případě, že nesloužil bytové potřebě, pokud doba mezi nabytím a dalším prodejem přesáhne 5 let (více informací v našem starším článku). Ministerstvo financí přitom navrhuje tuto dobu prodloužit na 15 let. Avšak Poslaneckou sněmovnou byl přijat pozměňovací návrh, který tuto dobu ze současných 5 let od nabytí prodlužuje na 10 let. Časový test však nebude nutné splnit v případě, kdy prostředky získané prodejem použijete k uspokojení vlastní bytové potřeby. Ministerstvo toto řešení odůvodňuje snahou o omezení prostoru pro spekulanty na realitním trhu a podporou pořizování vlastního bydlení.
Zákon musí být ještě schválen v Senátu, lze však očekávat, že se tak stane bez komplikací a dočkáme se tedy mimo jiné i konce daně z nabytí nemovitostí.