Jelikož se nám nezadržitelně blíží čas, kdy se na stavební řízení začne aplikovat nový stavební zákon (neboli zákon č. 283/2021 Sb.), rozhodli jsme se postupně psát a zveřejňovat krátké články, které se budou zásadními změnami v oblasti stavebního práva zabývat.
Jelikož nejčastější dotazy, které v této oblasti od klientů dostáváme, se týkají klasifikace staveb a nové úpravy černých staveb, rozhodli jsme se jako první zpracovat toto téma.
Pokud si místo čtení chcete o tématu poslechnout, můžete si pustit náš webinář! ↗
Pokud jste plánovali realizovat stavbu dle starého stavebního zákona (neboli zákona č. 183/2006 Sb.), je pro vás hlavní to, zda vaše stavba nevyžaduje žádnou informaci vůči stavebnímu úřadu, zda vyžaduje ohlášení nebo zda potřebujete stavební povolení. Podle toho lze tedy stavby kategorizovat na 3 typy:
Nový stavební zákon přichází s odlišným dělením staveb, které je následující: stavby drobné, stavby jednoduché, stavby vyhrazené a stavby ostatní.
Pokud jde o stavby drobné, jde o stavby uvedené v příloze č. 1 k novému stavebnímu zákonu, a tyto z velké části kopírují stavby, u kterých není třeba povolení ani ohlášení. Došlo jen k mírnému rozšíření výčtu staveb. Výslovně jsou však vyloučeny například stavby pro bydlení, rekreaci či garáže, které nebude nikdy možné za stavby drobné považovat.
I povolovací režim je v podstatě totožný, jako u staveb, který nevyžadují povolení ani ohlášení, jelikož drobné stavby nevyžadují povolení (§171), ani se nekolaudují (§ 230). Drobné stavby lze provádět a odstraňovat svépomocí (§ 159), až na výjimky stanovené v příloze č. 1. Ohledně drobných staveb není třeba vést stavební deník.
Stavby jednoduché jsou uvedené v příloze č. 2 k novému stavebnímu zákonu. Tyto stavby z velké části kopírují režim staveb, u kterých dle starého stavebního zákona postačí ohlášení, s mírným rozšířením okruhu.
Pro realizaci jednoduchých staveb je třeba povolení, a to buď v klasickém řízení (rozhodnutí do 30 dnů od bezvadné žádosti), nebo ve zrychleném řízení (§ 212, na výslovnou žádost, rozhodnutí je první úkon v řízení, není však stanovena lhůta). Provedení a odstranění jednoduché stavby lze zajistit svépomocí se stavebním dozorem či stavbyvedoucím. Stavební deník se poté vede jen u určených jednoduchých staveb, jinak stačí jednoduchý záznam o stavbě. Jednoduchý záznam tak nestačí například u rodinných domů. Nově se opět kolauduje rodinný dům a stavba pro rekreaci, i když splní požadavky jednoduché stavby.
Mezi stavby vyhrazené patří stavby, které lze považovat za důležité pro chod státu či stavby veřejně prospěšné. Jde o stavby uvedené v příloze č. 3 k zákonu a patří mezi ně například dálnice, dráhy, letiště, či vodní nádrže.
Tyto stavby nelze provádět svépomocí a vždy musí být do jejich realizace zapojen stavební podnikatel, zároveň se vždy kolaudují a při jejich stavbě je třeba vést stavební deník. Řízení o těchto stavbách vede nově zřízený specializovaný stavební úřad.
Poslední kategorií jsou takzvané stavby ostatní, kdy jde o stavby, které nejsou uvedeny v žádné z příloh. Vždy vyžadují povolení, které lze získat jak v klasickém, tak ve zrychleném řízení. Půjde například o rodinné domy, které nespadnou pod definici jednoduché stavby (mají více než 2 nadzemní nebo více než jedno podzemní podlaží) či bytové domy.
Ostatní stavby nelze provádět svépomocí, naopak je k jejich realizaci je vždy třeba stavební podnikatel a vždy se kolaudují. Při jejích stavbě je také třeba vést stavební deník.
Velkým tématem stavebního zákona jsou černé stavby, tedy stavby, které byly provedeny v rozporu se stavebním zákonem (typicky bez povolení nebo ohlášení). Pokud je taková stavba zjištěna (ať už na základě kontrolní činnosti stavebního úřadu, nebo na základě podnětu ke stavebnímu úřadu), stavební úřad zahájí řízení o jejím odstranění (§ 129). Ve lhůtě 30 dnů od zahájení řízení o odstranění lze požádat o dodatečné povolení stavby (§ 129 odst. 2), na základě jeho podání se řízení o odstranění přeruší, a to až do doby rozhodnutí o jejím povolení či nepovolení.
Řízení o povolení černé stavby je podle aktuální úpravy klasické stavební řízení. Pokud jsou tedy splněny podmínky stavebního zákona, stavební úřad stavbu povolí, přičemž v řízení o dodatečném povolení stavby lze udělit i výjimky z požadavků na výstavbu.
Dle úpravy nového stavebního zákona dojde k podstatnému zpřísnění podmínek pro získání dodatečného stavebního povolení. I když nový stavební zákon stanoví v podstatě jen tři nové podmínky, dvě z nich jsou natolik zásadní, že změní celý proces. Zákon totiž nově vyžaduje existenci dobré víry u stavebníka černé stavby, stanovuje zákaz výjimek z požadavků na výstavbu a vyžaduje uhrazení pokuty, pokud byla uložena.
Podmínka dobré víry stavebníka bude tou, která bude způsobovat nejvíce problémů. Dle nové úpravy totiž může být dodatečně povolena stavba jen tehdy, když jednal vlastník stavby/stavebník v dobré víře. Toto bude základní problém při dodatečném povolení černé stavby, jelikož v případě, kdy někdo stavbu v rozporu se stavebním zákonem provádí (například bez povolení), bude složitě dobrou víru prokazovat.
Aktuálně se odborná veřejnost shoduje, že dobrou víru půjde reálně dovodit pouze ve dvou základních situacích. První spočívá v tom, že dojde ke zrušení již pravomocného stavebního povolení v rámci přezkumného řízení správního orgánu či ze strany soudu.
Zde je dobrá víra dána tím, že stavebník v době, kdy stavbu začal realizovat, měl „v ruce“ rozhodnutí úřadu, který mu stavbu povolil, a to pravomocně. Takové rozhodnutí může být následně zrušeno například z důvodu procesního pochybení stavebního úřadu při jeho vydání, nic to ale nemění na tom, že stavebník, veden vírou ve správnost rozhodnutí, stavbu zahájil a z této se následně stala stavba černá.
Pokud se vám bude zdát cokoliv nejasné, napište nám ↗ a my vám rádi vaše otázky zodpovíme!
Druhý případ, spíše však teoretický, spočívá v tom, že stavebník na základě konzultace se stavebním úřadem začne stavbu provádět s ujištěním, že k její realizaci není třeba povolení. Toto však naráží na dvě úskalí.
První spočívá v tom, že musí stavebník prokázat, že mu taková „neformální“ rada byla skutečně poskytnuta. Druhé úskalí spočívá v zásadě, že neznalost zákona neomlouvá. Pokud tedy zákon vyžaduje povolení a není o něj požádáno (i když na základě nesprávné informace stavebního úřadu), může být složité dobrou víru prokázat.
Další podstatnou změnou je, že v případě dodatečného povolení již nelze využít výjimek z požadavků na výstavbu (§ 138), o které by v řádném řízení bylo možno požádat.
V současném stavebním zákoně není možnost žádat o výjimky v průběhu řízení o dodatečném povolení vyloučena, a je proto možné, aby byla udělena i v případě řízení o dodatečném povolení. To také často vedlo k tomu, že stavebník začal v komplikovanějších případech stavět bez povolení a až se na situaci přišlo, podal žádost o dodatečné povolení a zažádal v něm i o výjimky.
Znemožnění této praxe je tak další podstatnou změnou a bude stavebníky motivovat k získání řádného povolení před zahájením stavby.
Povinnost uhradit pokutu je poté spíše formalitou. Lze předpokládat, že pokud stavebník splní výše uvedené podmínky, uhrazení pokuty udělené stavebním úřadem bude pouze symbolické.
Jak plyne z výše uvedeného, některé změny v novém stavebním zákoně budou spíše kosmetické (změna kategorizace staveb, jejíž dopad na praxi bude poměrně malý), některé změny však zásadně ovlivní současnou praxi (povolení černé stavby).
Prozatím se však nových pravidel nemusíte obávat, nový stavební zákon totiž obsahuje ustanovení § 334a o přechodném období, které trvá až do 30. 6. 2024, přičemž v tomto přechodném období se, až na výjimku v případě vyhrazených staveb, stále postupuje podle starého zákona.
Jelikož je otázka účinnosti nového stavebního zákona poměrně komplikovaná, plánujeme vydat další obsah na toto téma.
Možnost řešit reálné problémy skutečných lidí je činnost, která mě naplňuje. Ve své praxi jsem se původně věnoval zejména právu exekučnímu, v posledních letech se však mojí specializací stala ochrana osobních údajů. Stěžejní částí mé práce je provádění auditů souladu s GDPR a mou klientelu tvoří nejen lokální, ale i nadnárodní klienti.
