Novela občanského zákoníku 2020 ve vztahu k bytovému spoluvlastnictví

Novela občanského zákoníku 2020 ve vztahu k bytovému spoluvlastnictví

Dne 3. 4. 2020 podepsal prezident republiky novelu občanského zákoníku, která kromě zrušení předkupního práva spoluvlastníků v současné podobě (o tomto jsme psali v předchozím článku) přináší nejvíc změn v oblasti bytového spoluvlastnictví. Tato novela občanského zákoníku, publikovaná ve sbírce zákonů pod č. 163/2020 Sb., nabude účinnosti dnem 1. 7. 2020. Některé změny jsou spíše technického charakteru, jiné však mohou mít reálný dopad do fungování bytových domů a jejich správy. Z důvodové zprávy k novele vyplývá, že cílem změn je zjednodušení a zefektivnění fungování některých procesů a povinností spojených s vlastnictvím bytových jednotek a správou domu. Na ty nejdůležitější změny se blíže podíváme v tomto článku.

Přechod dluhů na nabyvatele jednotky

Novela přesněji vymezuje, jaké dluhy a závazky přecházejí na nabyvatele jednotky spolu s jejím převodem. Současné znění zákona dávalo prostor pro pochybnosti, nebylo například zcela jasné, zda na nabyvatele přecházejí také pohledávky na platbách za plnění poskytované s užíváním bytu. Novela tedy jasně stanovuje, že na nabyvatele přecházejí při převodu jednotky všechny dluhy vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu a na plněních (včetně záloh) souvisejících s užíváním bytu, pokud je mohl a měl nabyvatel zjistit. Dále novela zavádí vyvratitelnou domněnku, že nabyvatel nemohl zjistit takové závazky a dluhy, které nejsou uvedeny v potvrzení osoby odpovědné za správu domu, případně za situace, kdy osoba odpovědná za správu domu potvrzení vůbec nevydala, ač o to byla požádána.

Důležitost potvrzení o bezdlužnosti

Takzvané potvrzení o bezdlužnosti tímto nabývá na důležitosti a apelujeme tak na všechny zájemce o koupi bytových jednotek, aby si jej před uzavřením obchodu od prodávajících obstarali. Pokud totiž nějaký závazek nebude v potvrzení o bezdlužnosti uveden, bude to prodávající, kdo bude muset přesvědčivě prokázat, že kupující o takovém závazku v okamžiku koupě věděl a přešel tak na něj spolu s nabytím vlastnického práva k jednotce.  

Změna práv a povinností vlastníka jednotky

Úpravu doznávají i povinnosti vlastníka jednotky, jak je upravuje občanský zákoník. Nově konkretizuje například povinnost vlastníka jednotky oznámit osobě odpovědné za správu domu předem provádění stavebních úprav v bytě. Tato osoba má posléze právo ověřit, že úpravy nepoškodí či nenaruší společné části domu, a to nově i případným vstupem do bytu na základě předchozí výzvy. Ohledně společných částí domu, které jsou určeny k výlučnému užívání vlastníku jednotky (např. sklepy, lodžie či balkony) pak nově platí, že u těchto má vlastník jednotky povinnost hradit pouze jejich údržbu a drobné opravy.

Hlášení osobě odpovědné za správu domu

Nově vzniká vlastníku jednotky povinnost nahlásit osobě odpovědné za správu domu podnikání či jinou činnost, která může vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v domě na dobu delší než přechodnou. Nové pravidlo v praxi cílí zejména na poskytovatele krátkodobého ubytování skrz platformy jako je např. Airbnb, kteří tak budou povinni tuto činnost nahlásit správci domu. Vlastník jednotky bude mít dále povinnost oznámit osobě odpovědné za správu domu jména a bydliště všech osob, kterým byt přenechal k užívání na dobu delší než přechodnou (dosud platilo, že musely být nahlášeny osoby, které byt užívaly  v souhrnu nejméně tři měsíce v kalendářním roce).

Vznik společenství vlastníků jednotek

Dosud platilo, že společenství vlastníků jednotek musí být založeno v domě, ve kterém je vymezeno alespoň 5 jednotek, z nichž jsou alespoň 3 ve vlastnictví 3 různých vlastníků. Dodržení tohoto pravidla kontroluje také katastr nemovitostí, který nezapíše vlastnické právo k další jednotce, pokud mu vznik společenství vlastníků nebude prokázán. Nově se tato hranice zvedá ze 3 na 4 – společenství vlastníků jednotek tedy bude nutné zakládat ve chvíli, kdy je v domě vymezeno nejméně 5 jednotek, z nichž jsou 4 ve vlastnictví 4 různých vlastníků.  

Stanovy, kterými se zakládá společenství vlastníků jednotek budou muset mít (stejně jako doposud) formu veřejné listiny, tedy notářského zápisu. Novela však sjednocuje doposud roztříštěný postup rejstříkových soudů a jednoznačně stanovuje, že ke změně stanov již forma veřejné listiny vyžadována nebude.

Změna prohlášení vlastníka

Novela také zjednodušuje postup pro přijetí změny v prohlášení vlastníka jednotek, které dosud probíhalo třístupňově, a celý proces tak byl nepřiměřeně zdlouhavý. Dosud platilo, že dohodu o změně prohlášení vlastníka uzavírali všichni dotčení vlastníci jednotek, k její účinnosti bylo zapotřebí získat souhlas vlastníků jednotek s většinou hlasů a dále bylo nutné dohodu schválit usnesením shromáždění. Nově bude celý proces pouze dvoustupňový, změna prohlášení tedy bude vyžadovat souhlas vlastníků jednotek, jejichž práv a povinností se změna dotkne a dále souhlas vlastníků jednotek s většinou hlasů. Odpadne tak nutnost schvalování dohody o změně prohlášení vlastníka shromážděním.

Nucený prodej bytové jednotky

Novela dále významně mění pravidla, za kterých může soud nařídit nucený prodej bytové jednotky v případě, kdy její vlastník neplněním svých povinností spojených s vlastnictvím jednotky výrazně zasahuje do práv ostatních vlastníků jednotek v domě – v praxi se jedná nejčastěji o nehrazení příspěvků na správu společných částí domu a pozemku a záloh na služby. Nově již návrh na nařízení prodeje jednotky soudem nebude moci podat kterýkoli dotčený vlastník jednotky, aktivní legitimace k podání návrhu zůstane pouze osobě odpovědné za správu domu, která k podání návrhu bude muset doložit souhlas nadpoloviční většiny všech ostatních vlastníků jednotek.

Nově i bez vykonatelného rozhodnutí

Zatímco dosud platilo, že prodej bytové jednotky může soud nařídit pouze v případě, kdy vlastník jednotky neplní povinnosti uložené mu vykonatelným soudním rozhodnutím, nově bude možné navrhnout soudu nucený prodej jednotky již v případě, kdy vlastník jednotky nebude reagovat na písemnou výstrahu osoby odpovědné za správu domu.

Dosud tedy museli správci bytových domů žalovat nejdříve na splnění povinnosti (typicky uhrazení dlužných částek na správu domu a služby) a až po pravomocném přiznání jejich nároku a jeho dobrovolném nesplnění mohli podat návrh na prodej bytové jednotky soudem. Celý proces tak trval mnohdy dlouhé roky. Novela zákona umožňuje podat návrh na nucený prodej i při absenci předchozího rozsudku na plnění, a má potenciál tak celý proces zbavení se problémových vlastníků urychlit.

Další změny

Novela zákona obsahuje i řadu dalších dílčích změn, které drobně mění či zpřesňují pravidla již v občanském zákoníku obsažená.  Změny se týkají například úpravy příspěvků na správu domu nebo procesu vzniku společenství vlastníků jednotek. Podrobnější úpravu získala také správa společných částí domu bez vzniku společenství vlastníků či pravidla pro konání náhradního shromáždění vlastníků.

Začněme spolupracovat ještě dnes

Kontaktujte nás