Nájem a koronavirus

Nájem a koronavirus

Aktualizováno dne: 17. 4. 2020

Nájem a koronavirus. Oblast nájmu v brzkých dnech pravděpodobně z důvodu koronaviru projde změnou. Vláda dne 1. 4. 2020 schválila návrh zákona o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS-CoV-2. Návrh dopadá na nájemce prostor sloužících k uspokojování bytové potřeby, na příjemce úvěru poskytnutého Státním fondem rozvoje bydlení a v souvislosti s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty. Tento návrh má za cíl především posílit ochranu nájemce na úkor práv pronajímatele. Co tedy tento návrh řeší?

Nemožnost ukončení nájmu z důvodu prodlení s placením nájmu

Pronajímatel nebude moci v ochranné době, tedy v době od účinnosti tohoto zákona do dne 31. května 2021 jednostranně ukončit nájem pouze z důvodu, že je nájemce v prodlení s placením nájemného. 

Toto prodlení však musí nastat v rozhodné době, kterou návrh zákona vymezuje jako dobu od vyhlášení nouzového stavu dne 12. 3. 2020 do skončení mimořádných opatření, nejpozději do 30. září 2020 (dále jen „rozhodná doba“). Zároveň k prodlení musí dojít převážně v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které nájemci znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo řádnou úhradu nájemného. 

Typicky se bude jednat o situaci, kdy bude pracovní poměr nájemce ukončen, nebo u něj dojde ke snížení mzdy z důvodu přijetí mimořádných opatření vládou ČR. 

Návrh se tímto snaží reagovat na dočasně sníženou platební schopnost nájemců. a modifikovat po nezbytnou dobu právo pronajímatelů vypovědět nájem bez výpovědní doby z důvodu prodlení nájemce s placením nájemného a poplatků za služby po dobu alespoň 3 měsíců.

Doba, kdy musí dojít k úhradě dlužného nájemného

Nájemce musí podle návrhu zákona pohledávky splatné v rozhodné době uhradit do 31. května 2021. Pokud k úhradě ze strany nájemce v této době nedojde, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. 

V případě, že nájem sjednaný na dobu určitou skončí uplynutím doby, na kterou byl sjednán, a to ještě před uplynutím ochranné doby, má nájemce možnost uhradit pohledávky, které se staly splatnými v rozhodné době, až do konce ochranné doby.

Možnost ukončení nájmu pronajímatelem

Pokud se sám pronajímatel dostane do takového stavu nouze z důvodu ochrany nájemce, že nebude mít ani na nutnou výživu vlastní nebo nutnou výživu, může pronajímatel po nájemci požadovat, aby se dohodli na ukončení nájmu. Nejdříve tak ale může učinit po ukončení nouzového stavu. Pokud se však na ukončení s nájemcem nedohodne, bude muset o zrušení nájmu rozhodnout soud.

Zákon nijak neomezuje práva pronajímatele ukončit nájem z jiných důvodů, ani jeho další práva vzniklá v důsledku prodlení nájemce. V případě, kdy dle návrhu zákona nebude možno v ochranné době ukončit nájemci nájem z důvodu jeho prodlení s placením nájemného, bude nájemce povinen uhradit, společně s nájemným, také úroky z prodlení, který ke dni 3. 4. 2020 činí 9 % z dlužné částky ročně.

Závěrem

Z pohledu nájemce se tedy jedná o posílení jeho pozice v nájemním vztahu a rozšíření ochrany před jednostranným ukončením nájemního vztahu pronajímatelem z důvodu prodlení s placením nájemného. Naopak, pozice pronajímatele je v silném nepoměru, a to i přes to, že se vládní návrh zákona snaží stanovit alespoň minimální potřebnou ochranu pro případ stavu nouze pronajímatele.

Vládní návrh zákona byl dne 2. 4. 2020 doručen Poslanecké sněmovně k projednání a nyní se nachází ve Výboru pro veřejnou správu a regionální rozvoj. Poslanecká sněmovna by měla návrh zákona projednat na 44. schůzi konané od 7. 4. 2020.

Stav k 17. 4. 2020

Poslanecká sněmovna dne 8. 4. 2020 schválila řadu pozměňovacích návrhů k předloženému znění vládního návrhu zákona o opatřeních pro zmírnění dopadů epidemie na ochranu slabší strany nájemného vztahu, tedy nájemce bytových prostor, jakožto i na nájemce prostor sloužících k podnikání.

V souladu s pozměňovacími návrhy poslanecké sněmovny nebude mít pronajímatel u bytového prostoru během ochranné doby, tedy v době od účinnosti tohoto zákona do 31. prosince 2020, právo jednostranně ukončit nájem pouze z toho důvodu, že je nájemce v prodlení s placením nájemného.

Zákon toto přísné ustanovení zmírňuje 2 podmínkami, které musí být na straně nájemce splněny současně. Za prvé musí prodlení nájemce nastat v rozhodné době, kterou návrh zákona vymezuje jako dobu od vyhlášení nouzového stavu (12. března 2020) do skončení mimořádných opatření, nejpozději do 31. července 2020.

Za druhé musí k prodlení dojít převážně v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které nájemci znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo řádnou úhradu nájemného.

Typicky se bude jednat o situaci, kdy bude nájemce propuštěn, případně bude jeho pracovní poměr jinak ukončen, nebo u něj dojde ke snížení mzdy z důvodu přijetí mimořádných opatření.

Tímto se snaží vládní návrh zákona reagovat na dočasně sníženou platební neschopnost nájemců a modifikovat po nezbytnou dobu stávající právo pronajímatelů vypovědět ujednaný nájem bez výpovědní doby z důvodu prodlení nájemce s placením nájemného a poplatků za služby po dobu alespoň 3 měsíců.

Vládní návrh zákona však žádným způsobem neomezuje zákonné právo pronajímatele na zákonný úrok z prodlení. V případě, že se jedná o nájem nebytových prostor, má pronajímatel právo i na smluvní pokutu. Veškeré pohledávky, které pronajímateli takto vzniknou, musí být uhrazeny nájemcem nejpozději do konce ochranné doby, tedy do 31. prosince 2020.

Rozhodnutí senátu

Vládní návrh zákona ve znění přijatých pozměňovacích návrhu byl dne 9. 4. 2020 postoupen Senátu ČR, který zařadil tisk vládního návrhu zákona na 20. schůzi, která se konala dne 16. 4. 2020.

Výsledkem schůze Senátu ČR bylo vrácení vládního návrhu zákona zpět Poslanecké sněmovně ČR společně s pozměňovacími návrhy. Tyto pozměňovací návrhy se týkali zejména upřesnění, za jakých podmínek může pronajímatel vypovědět nájemní smlouvu 

  • bez výpovědní doby – jen v případě, že nájemce nezaplatí do konce ochranné doby, tedy do 31. prosince 2020, nájemné, které se stalo splatným v rozhodné době, za dobu alespoň 3 měsíců;
  • s 3 měsíční výpovědní dobou – v případě, nájemce nezaplatí do konce ochranné doby nájemné, které se stalo splatným v rozhodné době, za dobu méně než 3 měsíce.

Největší diskusi ovšem vyvolává pozměňovací návrh Senátu ČR, kterým má být dluh na nájemném zajištěn státní zárukou, a to do výše 80 % všech dluhů nájemců z nájemného. Tento nástroj však může být lehko zneužit ze strany nájemce a pronajímatele, kteří se dohodnou na neplacení nájemného dle podmínek stanovených ve vládním návrhu zákona, aby mohl pronajímatel čerpat státní záruku.

Pokud máte zájem vědět i o jiných oblastech, které onemocnění COVID-19 ovlivní, podívejte se na náš další článek.

Jste pronajímatel či nájemce a chcete s něčím poradit? Neváhejte se na nás obrátit.

Začněme spolupracovat ještě dnes

Kontaktujte nás